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前几天，建发新江湾项目的规划方案已经正式公示了！项目一经公布，就引发我们粉丝群热议：
自2005年以来新江湾城共计有11宗土地出让，而板块内追溯到最近一次公开市场土地出让已经是2019年9月16日，中华企业以38.13亿元竞得杨浦区新江湾社区N091104单元B2-01地块，楼面价52514元/㎡，溢价率0.02%。
这个地块就是后来的中企云萃江湾，分别在2021年12月和2022年7月入市，均价为9.7万/㎡，主力户型建面约81-138㎡2-3房。两次开盘均触发积分：63.9分和74.6分，该项目已于2023年年中正式交房。
世纪江湾在2020年6月推出了最后一批底复洋房，地上面积约93-95㎡，并附带6米层高地下室，地下室可自由分隔成2层，均价达到了13万/㎡。建发海宸售楼处电话☎：【售楼热线】✔✔✔
上海院子在2021年5月和2022年2月，分别推出了洋房和联排，两次开盘价格分别达到了13.2万/㎡和13.3万/㎡。
因此，建发海宸此次入市，价格和产品，备受关注。根据其规划图，项目将推出小高层、洋房、叠加产品，面积段大约为120-235㎡，目前销售团队已组建，展厅已开放，9月份首批次入市。
独家君将基于对公示图纸信息的解读，为大家详细分析一下本次的规划方案。（本文总图、日照及户型模拟分析仅供参考，具体以实际为准）
楼栋落位方面，项目采用约35-60度的斜向楼栋排布，最大化利用沿河景观资源，让超过一半的住户（约16栋楼）都能直接享受优质河景视野，搭配稀缺低密产品(4-6F叠墅、4-6F洋房、11-13F小高层），洋房间距大于楼高，保障采光通透，使得社区整体居住舒适性和品质感突出！
配套方面，配套分布比较简单，基本全部集中于北侧临路楼栋以及景观中轴配套建筑中，K站、P站、垃圾收集点以及燃气调压站这些不利配套也均设置于地块边缘或结合配套设计，将对住户的不利影响减到了最小。
交通方面，小区出入口全部集中于北侧道路上，做到机动车与非机动车一进小区即可下地库，实行严格的全人车分流。
景观方面，项目的景观资源十分充足，地块外大片公共绿地+河流水系环绕，可以说下楼即公园；地块内规划了接近200米长的超大下沉式庭院会所，巧妙贯穿中轴连接左右区域，既保证社区整体性又提升了叠墅私密性，景观效果预计会非常震撼。
独家君根据项目的现有信息以及总图上建筑的轮廓线，对该项目的户型进行了专业性的预测与分析。
通过测算，【建发海宸】推出的小高层、洋房、叠加产品，面积段大约为100-235㎡，户型分布大致如下：
【建发海宸】这次的户型产品基本上全都是最新一代的户型，多阳台+全飘窗配置，其中150㎡以上的户型边套均采用了270°转角飘窗设计。
层高方面也比较给力，基本上120㎡以下的户型层高均在3-3.05m左右，而150㎡以上的大户型层高均在3.2m左右，例如37#楼建筑高度为19.7m，刨去不小于0.3米的女儿墙以及0.15米的室内外高差，妥妥的3.2米层高！
梯户配置也非常优秀，高层楼栋均为2T2户配置，北侧无连廊，而洋房与叠拼户型均为1T2户配置建发海宸售楼处电话☎：【售楼热线】✔✔✔。
上海杨浦建发海宸售楼处电话☎：（预约看房热线㎡的洋房户型可以参考下面这个飞机户型，一梯两户，南北双阳台，区别可能就是尺寸以及交通核布置方面有些许不同。
上海杨浦建发海宸售楼处电话☎：（预约看房热线㎡三面宽户型的格局大体上与100㎡洋房户型大差不差，区别就在于各个房间的面宽尺寸、南北阳台位置以及入户方式上的区别，户型图预测如下：
由于篇幅问题，后续150㎡洋房、200㎡高层以及200-235㎡叠拼户型预测就暂时不展开了，需要更多详细资料以及最新爆料的小伙伴，可以点击报名通道了解更多！
日照方面，由地块高层建筑均布置于东北侧，对于地块内部的日照遮挡影响降低到了最小；同时，地块三面被绿地环绕，无外界高层建筑遮挡日照；再叠加地块本身就是低密社区，建筑高度不高，所以地块整体的日照情况非常优秀！
新江湾拥有高关注度，不仅仅是因为供应过少，板块内生态环境优越，教育资源丰富，而且早过了图纸阶段，全部呈现。
整个区域的绿化覆盖率高达60%，拥有世界最大的极限运动公园，还有上海首个专注儿童的专业性户外主题乐园安徒生童话公园。走在新江湾的街道中，放眼望去都是连绵成片的绿意，颇有几分大隐隐于市的感觉。
区位上有紧邻复旦校区和不远处的五角场大学城，新江湾城相继引入了复旦系、同济系、上音系、上财系等基础教育资源，解决了中产业主的后顾之忧。
再加上早年间来新江湾城开发的住宅产品几乎都是大平层、别墅，品质非常高，因此板块内的二手房价还是比较坚挺的。比如房龄较新的世纪江湾，在2022年还曾成交过一套小户型房源，因为对口复旦二附校，该房源成交单价直逼20万/㎡大关！
即便如今行情有所回落，世纪江湾的最新成交中，依旧还有14.9万+/㎡的成交单价。
上海院子的洋房产品，近期成交单价则在12-13万/㎡，高峰期成交单价在15-16万/㎡，当年还是新房的时候入市价格大约在9.3万/㎡。
虽说大家关于新江湾城的吐槽总归离不开“没烟火气”、“商业太少”、“位置太偏”，但独家君觉得瑕不掩瑜，毕竟核心地段的新房价格涨幅还是比较惊人的，（高层）预算1500万以内，城市界面好、教育资源丰富、环境清净低密，新江湾城，拥有独一份的竞争力。
新房普遍享受开发商首付分期、限时补贴（如契税减免、物业费赠送等），且房贷审批政策更友好。部分城市对首套新房提供公积金贷款额度上浮，购房成本显著低于二手房。
新房产权年限完整（住宅70年从拿地起算），而二手房的剩余年限可能已折损10-20年。重点规划区的新房随着配套落地，5年内普遍有15-30%价值增长空间。
开发商直售无中介费，资金由银行监管账户托管，杜绝二手房交易中可能存在的产权纠纷、抵押风险。
采用Low-E玻璃、同层排水等新工艺，规避老房常见的管道返臭、外墙渗水等问题。物业多为开发商自持，服务响应更快。
首付比例受政策调控影响（如首套25%-30%），且需额外预留契税（1%-3%）、维修基金（约50-120元/㎡）等费用。
购房前务必查验楼盘“五证”（尤其《商品房预售许可证》），无证项目可能存在烂尾风险。
住宅土地使用权到期后自动续期（需补缴费用），建筑质量合格的老房仍可居住，但贷款年限会随房龄增加而缩短。
在一座江南私屿，觅一方泊心密境，#建屋新棠玥，#园本之心私屿一座
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